3月30日晚間，萬科發(fā)布2020年年報，去年實現營業(yè)收入4191.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤415.16億元，分別同比增長13.92%和6.80%。在總體較為穩(wěn)健的經營成績下，萬科的物業(yè)、物流、長租公寓等業(yè)務顯現出較快的發(fā)展速度。

    在次日舉辦的業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮表示：“國家經濟發(fā)展從高速發(fā)展逐漸過渡到高質量發(fā)展，房地產行業(yè)也需要一個從規(guī)模速度到質量效益方面的轉變。‘三道紅線’‘雙集中’等政策的出臺，標志著行業(yè)進入了一個非常明確的管理紅利時代，房子要回歸居住屬性，房地產要回歸實業(yè)屬性，行業(yè)回報水平將向社會平均水平靠攏。”

    多元化業(yè)務初見成效

    物業(yè)營收同比增長超27%

    年報顯示，地產主業(yè)方面，2020年萬科開發(fā)經營業(yè)務實現銷售面積4667.5萬平方米，銷售金額7041.46億元，同比分別增長13.5%和11.6%，占全國商品房市場份額約4.03%。

    從行業(yè)角度看，在體量較大的背景下，萬科的銷售增速超過了平均水平。去年，房地產行業(yè)在疫情的影響下走出了V型反轉的趨勢。國家統(tǒng)計局數據顯示，2020年商品房銷售額17.36萬億元，同比增長8.7%;商品房銷售面積17.61億平方米，同比增長2.6%。

    相比開發(fā)業(yè)務，萬科的多元化經營業(yè)務實現了更快的增速。

    物業(yè)服務方面，2020年，萬物云實現營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%;租賃住宅方面，萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”實現全年營業(yè)收入25.40億元，同比增長72.33%;物流倉儲方面，萬科旗下“萬緯物流”已成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務商，2020年管理項目實現營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%。

    “房地產行業(yè)從開發(fā)為主轉變?yōu)殚_發(fā)經營為主，房子更像耐用消費品，開發(fā)業(yè)務越來越像制造業(yè)，我們的經營業(yè)務，包括長租公寓、酒店、辦公、商業(yè)等，本質上都是內容的經營，越來越像服務業(yè)。”郁亮表示，“企業(yè)不能再像過去那樣囤積原材料、賺土地升值的錢，萬科要腳踏實地向制造業(yè)學習，靠我們的勞動去掙制造、創(chuàng)造和服務的錢。”

    收入維度以外，截至2020年末，萬物云累計在管面積5.66億平方米，其中一半來自萬科以外的項目，簽約及接管面積持續(xù)擴大;“泊寓”開業(yè)規(guī)模達14.24萬間，整體出租率超過95%;“萬緯物流”累計在44個城市管理148個項目，可租賃建筑面積達1148萬平方米。

    中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時表示：“萬科基本上還是相關多元化的發(fā)展，這和萬科選擇的賽道也有關系。這些賽道既能形成正常的運作利潤又能夠形成第二曲線，整體來看萬科在商業(yè)、物業(yè)、物流方面表現不錯，也使得其整體行業(yè)地位又重新回到綜合能力第一的狀態(tài)。”

    向管理要效益

    計劃一季度步入“綠檔”

    2020年至今，“三道紅線”、房地產貸款集中度管理、供地兩集中等制度相繼出臺，全方位的監(jiān)管網絡構筑成型，房企在融資、拿地、回款等方面受到前所未有的嚴密監(jiān)管，依靠土地和杠桿就能快速崛起的時代一去不復返。

    萬科在年報中坦言，重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理、房地產貸款集中度管理等重大政策的相繼推出，將重新定義行業(yè)規(guī)則，推動行業(yè)加速進入管理紅利時代。企業(yè)必須摒棄舊有模式下一味追求規(guī)模擴張的思路，更加重視增長的質量。

    數據顯示，在地價房價比走高的趨勢下，去年包括萬科在內的多家頭部上市房企毛利率出現下滑。2020年萬科房地產及相關業(yè)務的毛利率為22.6%，較2019年下降4.6個百分點;碧桂園2020年毛利率為21.80%，較2019年下降4.26個百分點;華潤置地和中國海外發(fā)展，2020年的毛利率也下降了7.05個百分點和3.61個百分點。

    在此情形下，行業(yè)未來的機會在哪里?對此，郁亮表示樂觀：“房地產仍然有很強大的生命力，但跟過去不一樣的地方是機會不再唾手可得。沿著客戶需求和城市發(fā)展兩條主線，行業(yè)還有大量機會，能否抓住取決于我們有沒有能力去解決客戶的痛點。”

    郁亮進一步稱：“我相信雖然我們不能再掙大錢和快錢，但我們還是可以靠自己的努力去掙慢錢、長錢和老實錢。”

    值得注意的是，在房地產行業(yè)的管理紅利時代到來之際，萬科繼續(xù)保持業(yè)內最安全的財務水平。根據年報，截至報告期末，萬科持有貨幣資金1952.31億元，貨幣資金對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數為2.4倍;凈負債率為18.09%，較2019年末下降15.78個百分點，連續(xù)20年低于40%。2020年，萬科實現經營性凈現金流531.88億元，同比增長16.42%，連續(xù)12年為正。

    中國企業(yè)資本聯盟副理事長柏文喜告訴《證券日報》記者：“萬科作為比較規(guī)范的上市公司，內部治理相對有效，財務風格比較穩(wěn)健而且市場敏感度比較高，在歷次行業(yè)下行之前都會提前做好現金儲備以保證企業(yè)的穩(wěn)健運行，萬科的經營性凈現金流增長正是這一穩(wěn)健風格在財務指標上的反應。”

    柏文喜認為，萬科加大可使用現金儲備是為未來“備荒”，在為行業(yè)低潮期儲備“彈藥”，從萬科多年來的表現來看長于此道。

    對于杠桿的使用充分度問題，郁亮表示：“今年土地集中供應對于資金實力來說，要求很大的彈性，否則會有很大壓力。萬科約18%的凈負債率可能正是為了等待市場變化的機會，并不是有意要保持這么低的水平，保持合理凈負債率就可以了。”

    截至2020年末，萬科剔除預收款后的資產負債率約為70.4%，較70%的紅線要求略超0.4個百分點。萬科表示，將提升資源轉化效率，加快回款速度，量入為出，保障流動性安全，有信心在一季度回歸“綠檔”。